近期上海气温骤降，就和下半年的豪宅市场一样。11月13日，单价13.2万的豪宅世纪·前滩天汇结束认筹：认购率仅58%。项目位于上海楼市最热门的前滩板块，这里二手房价曾突破20万，新房更是一房难求。因为销售过于冷清，中介们围在门口直播蹭流量，甚至一度“直播的比认筹的还多”。不仅豪宅新房遇冷，二手豪宅也在“崩盘”。一套俯瞰陆家嘴滨江的世茂滨江花园法拍房，单价仅约8.9万成交；曾经站上30万+的豪宅滨江凯旋门，近期也跌破20万关口。随着造富神话的终结，豪宅市场的冬天确实来了，这也是一个非常不好的信号。01地段不灵了？国企连续翻车有趣的是，下半年上海豪宅新房的“崩盘”，却可能是由两个国企项目引发…9月，上海建工打造的海玥黄浦源项目入市。距离上次黄浦豪宅入市，已经过去了整整273天，因此主力户型3000万+的海玥黄浦源，也被视为上海豪宅的一次“反击”。海玥黄浦源，总爷实拍然而结果却令人大跌眼镜，这个毗邻人民广场和南京西路的项目，认筹率不但没破百，至今仍有房源在等待买家。首先，噪音问题劝退了不少买家。两块旧改地块征收，7号地块由于历史风貌保护只能建别墅，上海建工将1号地块做成超高层。据说地下有地铁穿过，地基可造面积被压缩，于是便看到了航拍中“脸贴高架”的奇葩豪宅。海玥黄浦源，总爷实拍另外，超高层住宅带来的低得房率较、密度高、日照遮挡等问题，以及户型上的各种限制，更是让建工的豪宅显得非常变扭。一句话说总结上海建工的豪宅：有钱人看不上，普通人买不起，再加上市场行情下滑，这次爆冷其实是有据可循的。紧接着上海建工，另一家本地国企陆家嘴集团，11月推出了前滩豪宅世纪前滩天汇。这是上海前滩最后一块宅地，也被视为入住前滩的最后机会。陆家嘴集团的世纪前滩天汇这个叠盖在商业楼上的住宅，区别于上海客户更喜爱的围合式小区，几乎没有传统的社区居住氛围。另外，因为超厚的墙体，导致世纪前滩天汇“地毯率”超低，室内实际使用面积只剩60%左右。由于项目现场异常冷清，不少二手房中介都来蹭流量，“直播的比认筹的多”。为了安抚这些中介，以及最后时刻捞点客户，项目甚至开启“1万元”推荐奖励，让豪宅客户哭笑不得。世纪前滩天汇认购现场豪宅爆冷，再加上最近沸沸扬扬的“毒地”事件，陆家嘴集团的操盘能力，受到了业内的广泛质疑。这两个豪宅项目的爆冷，深深打击了市场信心，唯地段论被国企狠狠击碎。现在再复盘这两个项目，除了豪宅市场的整体冷清，开发商的产品和操盘能力也是重要因素。上海建工的黄浦源，占据着内环C位，但却没解决噪音干扰，户型和产品未能匹配期待。陆家嘴集团的世纪前滩天汇，盘踞在前滩核心位置，但低得房率+没有社区环境+倒挂消失，彻底击垮了前滩的楼市神话。两个国企项目的爆冷，揭开了豪宅市场的脆弱一面。而这样的情况却仅仅是开始。02豪宅跌落神坛，倒挂神话结束说到豪宅跌落神坛，不得不提下今年火遍全国的“云锦东方事件”。“上海云锦东方开盘事件证明，限价最后便宜的还是有钱人。”这是万科董事会主席郁亮，在今年住建部房企座谈会上说的，足以可见云锦东方事件影响有多深远。新房二手房的倒挂，一直是大家对新房趋之若鹜的原因。豪宅更是因为总价高、倒挂充足，创造了近几年的造富神话，也吸引了很多抱着炒房目的的买家。云锦东方认筹现场上半年上海豪宅云锦东方入市，高层限价13万/平，二手房却稳定在23万/平以上，形成了千万级别的倒挂。所以在极为严苛的购房条件下，购房者还是前赴后继，认购率达667%。炒房客为了 “买到躺赚2000万”，发生了“假结婚”、“挂名额”等一系列乱象，楼盘认购也被有关部门紧急叫停。云锦东方乱象没想到了下半年，豪宅拐点来得如此突然。不久前，云锦东方二手房爆出“8折房源”，单价跌破20万大关，还有2个车位赠送，就这样依旧很难成交。云锦东方二手房源曾经2000万的倒挂空间，正在逐步缩水，再加上五年限售的利息成本，那些高杠杆的炒房客们面临巨大压力。“房东出国，豪宅低价出手。”这是今年上海豪宅中介最常说的一句话。总爷和专业从事豪宅中介的朋友交流，相比前几年“哄抢”、“盲订”的景象，今年询价的买家都少了很多。即便是有真正想买的买家，几乎也都是抱着“捡漏”、“屠龙刀砍价”的心态，豪宅二手市场降入冰点，中介只能以“房东出国”等由头制造低价噱头。二手豪宅有多冷？我们看看有“豪宅风向标”之称的滨江凯旋门。上海塔尖豪宅滨江凯旋门滨江凯旋门是新鸿基在陆家嘴江畔开发的豪宅，正对黄浦江湾道，是上海滨江豪宅的代表。下半年以来很多中介感慨，怎么连滨江凯旋门也开始滑坡了？近日，滨江凯旋门一套江景法拍房成交，总价5529.8万，成交均价19.64万/平，跌至20万/平以内。阿里法拍截图同样是法拍房，今年上半年这里单价还有26万/平，6个月跌了差不多6万/平。除了塔尖豪宅，中产家庭向往的改善豪宅，也一夜回到三年前。深受陆家嘴金融高管喜爱的仁恒河滨城，最近成交价跌到12万/平，回到三年前的价格。仁恒河滨城二手房成交价仅仅三年时间，该小区楼层接近的同户型房源，已经跌去26%，高峰买家被套几百万。更可怕的是，这样的情况不仅发生在上海。03不仅上海，全国都不容乐观上海豪宅市场，对全国究竟是怎样的存在？去年全国成交的3000万以上二手豪宅，上海占比近七成，汇集了全国的购买力。2022年总价3000万以上二手房成交情况如今上海陷入僵局，其他城市更愈发艰难。这两年，随着深圳楼市成交量断崖式下跌，深圳湾的豪宅也开始崩塌。8月，湾区豪宅君汇新天一套200平以上的大平层，成交价至2750万，较2021年初的最高点4500万跌去近40%。深圳湾区豪宅君汇新天虽然个别房源有楼层、朝向等原因，但深圳湾大部分豪宅，较历史高位普跌20%以上。老大哥北京也未能幸免，万柳、望京、孙河、朝阳公园、西山等豪宅板块，一直都是“降价几百万出售”消息。对于几千万的豪宅来说，降价个1000万已经是最基本的操作。北京豪宅降价千万这两个月，北京的几个豪宅项目金舆东华、中信城等，更被传出大面积“退房”的消息。上海、深圳、北京如此，更不用说早就崩了的二三线豪宅。一方面，整体大环境下豪宅楼市低迷，投资客加速离场，真正有需求的买家，也不得不掂量下入场时机。另一方面，一线城市很多核心地段被本地国企占据，但却不能提供相匹配的产品，也导致了一系列连锁反应。在双重原因的推动下，豪宅市场的冬天，可能才刚刚开始。这轮漫长的调整，从老破小到刚需房，再到改善盘，现在终于传导到了豪宅市场。最保值和抗跌的豪宅市场，最终未能幸免。豪宅是楼市的“风向标”，目前在下行期出货的豪宅卖家，除了部分扛不住的炒房客，大多是嗅觉灵敏的富裕阶层。豪宅市场如此不景气，更凸显出市场信心的严重不足，这也是非常危险的信号。如今的楼市，比任何时候都需要信心。对于豪宅的“崩盘”，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。